UNO SGUARDO INTERNAZIONALE – L’incertezza globale muove uno scenario complesso in Europa, fatto di contrasti e variazioni considerevoli sui prezzi di affitto nelle diverse città. Rispetto al trimestre precedente, schizzano alle stelle i canoni sui bilocali ed i monolocali ad Amsterdam (+18,3% e +17,5%), Lisbona (+10% e +35,8%) e Atene (+14,3% e +15,8%), crollano invece quelli di Helsinki (-6,5% e -19,8%), Bruxelles (-4,4% e -3,2%) e Parigi (-5,6% e -6,6%). Sono le stanze private a sorprendere in questo trimestre e concentrare i riflettori su di sè: i loro prezzi sono aumentati in quasi tutte le città – Milano, Berlino e Utrecht addirittura di oltre il 10% rispetto al trimestre precedente. L’aumento relativo dei prezzi delle stanze private in tutta Europa può in parte indicare che le stanze private sono tornate ad essere popolari dopo una consistente diminuzione dei prezzi durante e subito dopo la pandemia. Inoltre, la minor disponibilità di appartamenti e monolocali a prezzi accessibili può aver spinto le persone a preferire questa soluzione abitativa. Va considerato che l’Europa ha acquisito sempre più popolarità come meta di studio e di turismo: l’indebolimento dell’euro la rende una meta più conveniente per i cittadini stranieri, favorendo la mobilità internazionale e spingendola oltre i livelli del pre-pandemia. La previsione è quella di un picco ancora più alto durante il prossimo anno, che metterà ulteriormente sotto pressione il mercato europeo degli affitti.

LA SITUAZIONE IN ITALIA – Il trend di crescita dei canoni d’affitto continua anche nella Penisola, pur con importanti differenze: se rispetto allo scorso trimestre, a Milano i prezzi dei bilocali e dei monolocali si sono in qualche modo stabilizzati ai prezzi record di 1800 e 1160 euro (+20% e +22,5% rispetto al 2021), sono le stanze private a salire sul podio dei rincari, arrivando a toccare la soglia del +27,6% dallo scorso anno e la cifra sbalorditiva di 727 euro medi rispetto ai 570 del 2021. Nel resto d’Italia invece, la situazione varia ancora: il mercato dei monolocali è esploso a Roma e Firenze, dove questi ultimi hanno toccato rialzi rispettivi del 25% e 31,4% rispetto allo scorso anno, con cifre attuali di 900 e 920 euro rispetto ai poco più di 700 dell’anno scorso. I bilocali si stanno invece avvicinando alla media europea, registrando variazioni minime o addirittura negative rispetto allo scorso trimestre (-5% sui prezzi degli appartamenti a Roma, con cifra tonda di 1575 invece che 1750). Lo stesso è successo per le stanze private, i cui costi di 500 a Roma e Firenze rimangono invariati rispetto alla prima metà del 2022 e salgono di “solo” 30 e 50 euro rispetto al 2021.

LE DIFFICOLTÀ ECONOMICHE IN EUROPA – La crisi abitativa europea non è più causata solo dalla carenza di offerta, ma è esasperata dagli eventi in corso nel mondo. La guerra Ucraina-Russia ha causato una grave crisi energetica, mentre l’inflazione persistente e l’aumento dei tassi di interesse stanno iniziando ad avere un effetto tangibile sui prezzi degli immobili. Non solo l’affitto sta diventando sempre più costoso. L’acquisto di una casa è da anni fuori portata, soprattutto per i più giovani: dal 2010 il costo dell’acquisto di una casa è aumentato in media del 45% in tutta Europa. L’aumento dei tassi di interesse e l’arresto dello sviluppo immobiliare hanno reso la proprietà di una casa più costosa che mai. Sebbene i governi stiano intervenendo per proteggere i consumatori dall’aumento dei costi energetici, queste misure non forniscono una soluzione a lungo termine alla crisi degli alloggi. “Le bollette energetiche senza precedenti, l’aumento del costo della vita e i continui aumenti dei prezzi degli affitti stanno mettendo a dura prova i bilanci delle famiglie- afferma Djordy Seelmann, ceo di HousingAnywhere- I governi stanno adottando misure come il tetto massimo dei prezzi dell’energia e la sovvenzione delle bollette energetiche. Ma è importante che queste misure non distraggano la classe politica dal risolvere il problema della mancanza strutturale nell’offerta degli alloggi, che incide sui costi dei canoni d’affitto in molti mercati europei. Per affrontare le sfide attuali in modo sostenibile, i principali attori dell’ecosistema abitativo devono cercare un approccio collaborativo e rimanere concentrati sulla disponibilità degli alloggi per raggiungere l’accessibilità economica in questo periodo di difficoltà, anche se risulta più facile appoggiarsi a soluzioni a breve termine”.

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Quello che risulterà maggiormente danneggiato dall’incertezza economica che caratterizzerà il periodo dopo il termine della quarantena sarà il settore della compravendita, come era facile presumere. Quello che stiamo vivendo oggi è qualcosa che non si era mai verificato prima nella storia recente del nostro paese e che lascerà un segno profondo nella sfera emotiva e psicologica.

Nel breve periodo, è molto probabile che nessuno vorrà assumersi l’impegno di un mutuo a 15, 20 o 30 anni, dopo aver visto amici, parenti e conoscenti in cassa integrazione o con le entrate azzerate dal virus. Sono in molti a scommettere sul forte calo di richieste nei prossimi anni per l’acquisto di casa (le banche stesse, nonostante tassi di interessi più bassi potranno concedere mutui a persone con sempre meno garanzie?). D’altronde in Italia, ancora una volta, i prezzi non crolleranno, non aiutando l’incontro tra richiesta e offerta. Si può prevedere un ulteriore ribasso dei prezzi, ma che si traduce in tempi di trattativa ancora più lunghi.

Diversa, se non addirittura opposta, è la sorte degli gli affitti residenziali. Il “dopo-covid” sarà un periodo di cambiamenti per molte persone. In molti probabilmente avranno bisogno di una nuova casa, per un mutarsi di importanti aspetti della loro vita (trasferimenti di lavoro, figli in arrivo, desiderio di formare una famiglia…) o perché l’attuale abitazione è diventata troppo costosa.

In queste circostanze, i cittadini si rivolgeranno al mercato degli affitti, cercando online una soluzione rispondente alle nuove esigenze. La richiesta di case in affitto, pertanto, potrebbe crescere in modo significativo, volgendo lo scenario in favore dei proprietari di immobili.
Rendere i propri appartamenti disponibili in affitto, invece di metterli in vendita, potrebbe essere la soluzione migliore, massimizzando i profitti ed evitando di essere costretti a svendere l’immobile.

È importante, però, che il proprietario sia in grado di offrire un appartamento con tutte le carte in regola e i giusti comfort.

Se, in caso di vendita, possiamo demandare la riparazione della caldaia, o la sistemazione dell’impianto elettrico o la tinteggiatura, in caso di affitto dovrà essere tutto pronto prima dell’ingresso degli inquilini.

A tal proposito, SoloAffitti suggerisce di farsi affiancare da un professionista, che verifichi che la casa pronta per essere proposta sul mercato, affiancandolo anche nella ricerca dei potenziali inquilini. In questo senso SoloAffitti offre un servizio completo, che non si ferma all’organizzazione delle visite all’appartamento o alla firma del contratto, ma, con AffittoSicuro, si occupa anche della gestione dell’inquilino moroso e la risoluzione del problema: garanzie per il pagamento del canone in caso di morosità e assitenza di un avvocato specializzato per tutta la causa legale necessaria a liberare l’immobile.

Cosa succederà agli affitti brevi? Questa modalità di locazione vede da sempre come clienti privilegiati i turisti e, sebbene il turismo, purtroppo, impiegherà diversi mesi per ripartire, saranno proprio loro a garantire la sopravvivenza e lo sviluppo di questo settore. Sono in molti a stimare che, da febbraio ad oggi, siano state cancellate tra l’80% e il 100% delle prenotazioni negli alberghi, non solo per questi mesi, ma anche nel medio termine. Una situazione che si rivelerà insostenibile per molti alberghi, che devono ugualmente sostenere spese fisse importanti, e una buona percentuale, purtroppo, finirà per chiudere. Quando, finalmente la domanda turistica ritornerà alla normalità, i futuri turisti non potranno più contare su molti degli alberghi che non saranno più disponibili, rivolgendosi, quindi, verso affittacamere e case vacanze.

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“Nel giro di un paio d’anni – afferma Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – i canoni d’affitto potrebbero anche superare i livelli del 2009 quando è cominciata la crisi. L’incremento della domanda è favorito da una società sempre ‘più liquida’. Aumentano le giovani coppie conviventi, così come divorzi e separazioni. La mobilità lavorativa contraddistingue sempre di più il nostro Paese, con trasferte di medio-lungo periodo verso le principali città. Gli stranieri cercano soprattutto soluzioni in affitto, rinviando al futuro l’eventuale acquisto dell’immobile. Parallelamente – prosegue Spronelli – la ripresa delle compravendite e lo spostamento di parte dell’offerta di abitazioni sul mercato dell’affitto breve stanno determinando una riduzione della disponibilità di immobili destinati alla locazione residenziale, spingendo verso l’alto i canoni di affitto”.

L’anno ‘nero’, fanno notare da Solo Affitti, è stato il 2014, quando i prezzi medi mensili hanno toccato il minimo di 545 euro, il 15% in meno rispetto al 2009. Da qui è iniziata una lenta ripresa che ha subito un’accelerazione nel 2017 (586 euro, +4,1% rispetto all’anno precedente) e appunto anche quest’anno (604 euro, +3,1%).

Bologna e Milano crescono a doppia cifra. Solo Affitti ha rilevato gli incrementi maggiori dei canoni a Bologna (+10,9%) e Milano (+10,2%), ma anche le altre grandi città registrano tassi di crescita superiori alla media: Roma (+7,7%), Venezia (+6,1%), Firenze (+5,1%) e Torino (+4%). In queste città il mercato delle locazioni è più vivace grazie alla domanda dei lavoratori in trasferta e degli studenti universitari. I canoni medi sono aumentati anche a Potenza (+8,2%), Ancona (+4,8%), Campobasso (+4,3%), Palermo (+4,1%), Catanzaro (+4,0%), Trento (+3,2%) e Aosta (+2,8%). Dopo gli incrementi a doppia cifra dello scorso anno, quest’anno arretrano Genova (-8,4%) Bari (-6,9%), e Cagliari (-3,8%). Nel 2018 i prezzi dell’affitto sono diminuiti anche a Trieste (-5,4%), mentre sono in linea con i valori dell’anno scorso Napoli (-0,3%) e Perugia. La crescente richiesta di immobili in affitto soprattutto da parte di giovani coppie e di trasfertisti ha determinato un aumento dei prezzi in particolare per i monolocali (+4,8%) e i bilocali (+4,6%), specialmente richiesti in centro città. In linea con la media generale sono cresciuti i canoni dei trilocali (+3,2%), mentre gli incrementi sono stati più limitati per gli appartamenti di grandi dimensioni, come i quadrilocali (+1,1%), richiesti maggiormente nelle zone periferiche della città.

I prezzi della locazione. Milano, con una media di 1.161 euro al mese per le case arredate, è il capoluogo più caro d’Italia per andare in affitto, con prezzi superiori di oltre il 25% rispetto a Roma (925 euro) e di quasi il 58% rispetto a Firenze (736 euro). I canoni di locazione sono elevati anche a Venezia (726 euro), Bologna (722 euro) e Trento (701 euro), ma diventano più accessibili a Napoli (651 euro) e Cagliari (606 euro). I capoluoghi più a buon mercato restano anche quest’anno Catanzaro (379 euro), Perugia (417 euro) e Potenza (426 euro). Il Rapporto sulle locazioni di Solo Affitti evidenzia che la presenza dei mobili nelle case in affitto contribuisce ad incrementare mediamente del 12,7% il valore del canone mensile (604 euro media nazionale) rispetto agli immobili vuoti (536 euro). Non è un caso che i prezzi di locazione per gli immobili arredati (+3,1%) siano cresciuti il doppio rispetto alle soluzioni non ammobiliate (+1,5%).

 Giovani coppie, lavoratori muovono le locazioni. Secondo il Rapporto sulle locazioni di Solo Affitti sono sempre di più le giovani coppie senza figli a muovere il mercato: rappresentano il 41,4% dei locatari, in buona crescita rispetto al 2017 (36,6%). In aumento anche le persone che vivono da sole 22,3% (21,3 nel 2017), mentre rallenta il fenomeno della condivisione (14,3% rispetto al precedente 16,3%) e diminuiscono le coppie con figli, dal 25,8% dello scorso anno al 22,0% di quest’anno.

 “Le famiglie con uno o più figli – spiega Silvia Spronelli – ritornano a poter aspirare all’acquisto di un immobile. È, quindi, fisiologico che l’aumento dei mutui e delle compravendite faccia tornare su valori “normali” questa tipologia di inquilini”.

Aumenta dal 30,3% del 2017 al 33% di quest’anno il numero di contratti di affitto sottoscritti dai lavoratori in trasferta, rimane invece stabile la quota di inquilini studenti (19,5%). Solo Affitti ha rilevato un lieve calo delle locazioni dovute a motivazioni residenziali classiche (45,8% rispetto al 47,8% dello scorso anno).

“Questo – aggiunge Spronelli – avviene proprio perché un maggiore numero di famiglie riesce ad acquistare casa in questo periodo”.

 Tempi di affitto più rapidi. Il dinamismo del mercato della locazione e l’abbondanza di domanda contribuiscono a ridurre ulteriormente i tempi medi per affittare un appartamento: dai 2,1 mesi del 2017 agli 1,9 mesi di quest’anno, con tempi più brevi in centro (1,6) rispetto alla periferia (2,4). Secondo quanto rilevato da Solo Affitti, in alcuni capoluoghi per arrivare alla firma del contratto bastano meno di 30 giorni, come a Cagliari (24 giorni), Milano e Bologna (27 giorni ciascuna). Tempi più lunghi sono mediamente richiesti a Napoli (3,8 mesi), Bari (3,5) e Perugia (3,3).

Canone concordato “il più gettonato”. L’ufficio studi Solo Affitti evidenzia che la tipologia contrattuale più utilizzata nelle città capoluogo di regione è quella a canone concordato che, in crescita rispetto allo scorso anno, ha raggiunto una diffusione vicina al 70% (68,2%). Al risultato hanno contribuito i contratti 3+2 (35,8%), quelli per studenti universitari fuori sede (13,9%) e quelli transitori (18,5%). A favorire il successo del contratto a canone concordato è la possibilità per i proprietari di accedere alla cedolare secca al 10% (anziché al 21%) e allo sconto del 25% sull’IMU. Questo tipo di contratto è meno utilizzato in capoluoghi come Campobasso (10%) e Potenza (20%) e Milano (22,5%) probabilmente perché i prezzi di affitto calmierati (“concordati” tra associazioni dei proprietari e degli inquilini) sono troppo lontani dai canoni di mercato. A Bologna (48,5%), città in cui storicamente il canone concordato è sempre stato molto utilizzato, si rileva un calo: alla luce del forte aumento dei canoni degli ultimi anni, i valori dell’accordo territoriale per il canone concordato potrebbero iniziare ad essere distanti da quelli di mercato.

Secondo le rilevazioni di Solo Affitti il successo del contratto transitorio, il cui utilizzo è passato dal 14,3% del 2017 al 18,5% di quest’anno, è stato favorito anche dai recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate circa la possibilità di applicare ad esso la cedolare secca al 10%.  In calo l’utilizzo del contratto libero (di durata 4+4 anni), che scende al 27,2% del totale dei contratti stipulati (rispetto al precedente 32,9%).

Da rilevare infine che si conferma, in 9 casi su 10 (87,2% dei nuovi contratti stipulati), la preferenza fiscale per la cedolare secca, vista la convenienza fiscale per i proprietari.

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